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中古マンションのメリットデメリット【40代頭金なし子あり世帯のマンション購入】

自宅購入の際に誰しもが通る道、「新築VS中古」問題!

新築がいいの?中古がいいの?どっちがいいの?

「一戸建てVS分譲マンション」問題と同様、議論尽きないテーマです。

私こはく(@kohaku11111111)は木造建築が好きではないので、分譲マンションを購入しましたが、今回はその中でも中古VS新築に焦点を当てて行きたいと思います!

 

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中古マンションのデメリットや注意点


 
東京オリンピックもあと二年で開催されますね。

一体どうなってしまうのでしょう。
頭が悪いので全く想像付きませんが、オリンピック後の反動が恐ろしいですね。

経済の影響というのは住宅事情にも直結しますよね。
不動産会社に七年勤めていた時によく営業部長が朝の朝礼で日経平均株価がどうのとか怒鳴っていましたー
 

という話はさておき、中古マンション購入注意点です。

リノベーションやリフォームが必要かも知れない

 
10戸ぐらい見た中で、リフォームやリノベーションが必要ない状態の物件は2戸だけでした。
一戸は築浅の物件、もう一戸はリノベーション済み物件でした。

築浅の物件は築二年で家具が置きっぱなし状態の未居住。
ちょっと色々と想像してしまうものがありますね。

結局、居住中の築12年の物件を購入する事に決めリフォーム後に入居しました。
リフォームした箇所は、

 

  • 壁紙総貼り替え
  • キッチンの壁を取っ払う
  • システムキッチン、カップボード入れ替え
  • 脱衣室、トイレクッションフロア貼り替え
  • キッチンカウンター前の収納取っ払う
  • 畳を琉球畳風に貼り替え

 

このような感じです。

他に網戸貼り替え(プリーツ網戸含む)、ハウスクリーニング、収納を取っ払った箇所にフローリングを貼ったり等で総額170万弱でした。

今回は私が切迫で予想以上に早く仕事を辞めなくてはならない状況になった事と、産後も暫くは働かない予定だったので、必要最低限のリフォームのみとしました。

本当はフローリング貼り替え、浴室リフォーム、ガス給湯器交換、トイレリフォームまで済ませたかったのですが、それほど古い物でもなかった事と、フローリングに関しては、我が家には猫がいるので、リフォームしてもすぐ傷付くかなと思ったという事もあります。

リフォーム後はどうなったかというと・・・
 
 
丸で別の物件のような美しさ!!!
 
 

新築と変わらないクオリティーです。

しかし、壁紙を一つ一つ選ぶのはかなり大変でした・・・
リビングの壁紙だけでなく、各部屋の壁紙もそれぞれ選ぶ必要がありますし、更には脱衣所やトイレ、廊下、そして忘れがちな天井までも選んでいくのです。
 
 
新築物件を購入する際は、自分たちで好きに選ぶこともできますが、不動産会社がある程度のプランを用意してくれていますよね?

例えばカラー選択、いくつかのパターンの中から、ナチュラル系だとかダークブラウン系だとかモノトーン系等を選択すると、コーディネーターがある程度選んでくれた後で購入者が修正を入れていくような。
 
 
中古のリフォームだとその辺のサービスが希薄なんです。
インテリアコーディネーターにお願いしたいなら別途料金を掛けて依頼しないとなりません。

我が家は和室の奥の壁紙を、そこだけ茶と黒が混ざったような色の壁紙にしたんです。
確か何かのインテリア雑誌を見て、めちゃくちゃかっこよくてそうしたのですが、最後の最後まで紺にするか今の色にするか悩みました。

結果的には紺だと派手だったかなと思うので今の色にして良かったと思いますけど、これある意味賭けですよねー。

壁紙は、実際貼った姿は大きな面、でも選ぶ段階では小さなサンプルで選ぶという難点がありますので、実際に家じゅうがこの壁紙になったらどのような印象になるか、は、非常に想像し辛いのです。

新築であれば画像化、映像化してくれると思いますが、中古だとね・・・

 

メインの壁紙が決まったら次はそれに合わせてサブ的な物を決めていくんですね。
手こずったのが脱衣所やトイレのクッションフロアですね。

他の居室は結局扉を締めれば繋がりがなくなるので、リビングや廊下と統一性がなくても全く問題がないのですが・・・

脱衣所は手洗い場としても使用しますので、浴室とも統一性があり、尚且つ洗面台とも統一性があり、尚且つリビングと続く廊下とも統一性を持たせたい、そんな場所になってくるのですよ・・・

更に!!!

掃除がしやすいかどうかも考慮したい。
細かく溝があるタイル風クッションフロアなんて、溝に汚れが溜まってめちゃくちゃ掃除が不便ですけど、そんな事も自分で意識しつつ選ぶというね。
 
 
まぁでも一戸建てを建てるとしたらやっぱり全て自分で選ぶので、手間はむしろリノベーションの方が掛からないのですよね。

正直、うわー中古マンションでこんなに決める事があるなら家建てるってどんだけ大変なんだって思いました!!

もし自信がない方はリノベーション中古マンションを選ぶという方法もありますよ。

 
 

大規模修繕について十分確認をする必要がある

 
分譲マンションの大規模修繕の周期と言えば皆さん12年を思い浮かべるかと思いますが、外観上の劣化がなく15年で大規模修繕を行うマンションもあります。

今回購入したマンションは十五年で大規模修繕を行いました。
私達が購入したのが築十三年の時でしたので、入居後二年目で大規模修繕が行われた形になります。
 
 
この大規模修繕、毎月管理費と共に徴収される修繕積立金によって行われる事はみなさんご存知ですよね?

この管理費や修繕積立金というのは前の所有者のものをそのまま引き継ぐ、という形になりますので、前所有者が滞納していた場合、その滞納分は新たな所有者に請求されます
 
 
また我が家の様に第一回目の大型修繕直前の入居の場合、修繕積立金自体が潤沢にある状態ですが、第一回目の大規模修繕で一気に残額が減りますので、次の修繕の際に金銭が足りない、というケースがあります。

ここで修繕計画の見直しというものを行い、次の修繕に向け、
 

  1. 修繕積立金の月額を早い段階から少しずつ上げる
  2. 修繕積立金の月額を次回修繕の数年前から倍等に値上げる
  3. 大規模修繕の際に数百万等の実費按分を各所有者から徴収する

 
この中のどのパターンにするかを決めるのです。

という事はですよ?
築20年ぐらいで12年周期で大規模修繕をする中古マンションが③の場合、結構厳しいですよね・・・・・・

また、安直に修繕積立金が安いからこの物件にしよ!なんていう理由で決めると、必ずや修繕積立金の値上げが来ます。

その辺をよく確認しなくてはなりません。

子育て世代が少なく既にコミュニティが出来上がっている

 
これは私にとってメリットともいえるのですが、一般的にはデメリットになるかと思います。

築十年以上の中古分譲マンションともなると、その時に赤ちゃんだった子はもう小学生です。同じ幼稚園に通う子なんて我がマンションには一人もいません。というか園児がとうとう息子だけになりました。

そうなると、やはり育児の悩みを共有したり雑談したり出来るような同じ環境のご家庭がないという事でもありますので、人によっては孤独感を感じるかもしれませんね。

そして、小学生のお母さん達は既に仲が良いです。
だって同じ時期に同じ世代の子供を子育てしていたんですもん。
そこに割って入っていくのって厳しい物がありますよね。

私は干渉されたくないので今の感じが好きなんですけどね。

前居住者が気になる

 
築浅の中古物件を内覧した際に、家具一式そのまま残された状態で居住していないという状況だったのですが・・・

離婚したのでしょうか?
ご夫婦なのは間違いないんです。
不動産会社の方に教えてもらえますので。

離婚だとしたら、入居してすぐにかなりの出来事があったって事ですよね?!
だってマンション買ってる段階では離婚とか思わないでしょ?この数年で猛烈なトラブルが発生したわけじゃないですか。

そうなると、えっ・・・我が家も大丈夫かな

なんて不安がよぎったりよぎらなかったり!!

家の運気みたいなものってやっぱりあると思うんですよねー。

ちなみに我が家が購入した物件の前所有者様は、超絶人気の区にお家を建てられてお引越しされていきました!!めでたい!

中古マンションのメリット


 
私にとってはメリットだらけなのですが、中古マンションを買って後悔する人もいるのだと思います。でもそういう人って新築マンション買っても後悔するような・・・?

 
 

単純に築十年程度なら綺麗だし安い

 
場所や築年数、土地相場もよりますが価格差は一千万程になる場合があります。

まあその分、諸費用が新築マンションと比較すると3%程度高くなりますが、それでも新築を購入するより費用は抑えられますし、築20年ぐらいの物件を購入した後で売却すると損をし辛く賃貸に出す際にも家賃収入の下落幅が少なく済むというメリットもあるそうです。

仲介手数料は結局仲介業者を通じて購入すれば掛かってくる事なので、そこを抑えたい場合は売り主から直接購入するしかありません。

更に、鉄筋コンクリート造のマンションだとさほど古ぼかしくならないという点にも注目したいですね。

新築と中古どっちが得という尺度では量れませんが、トータルの費用を抑えたいという点だけで見ると中古マンションに軍配が上がります。

構造筐体(スケルトン)自体は新築とさほど変わらない

 
中古と新築、一番気になる点でもあると思いますが、制震構造や免震構造が気になる方は2000年以降に建てられた分譲マンションを選ぶ、この事は周知されていると思います。

このようなマンションにおける性能というのは、新築分譲の際に色々な名前に変えて発表されているように見えますが、例えばスマートフォンの様に毎年毎年新しいモデルが発売されている訳ではありません。
 

ネーミングでうっかり騙されがちですけど、住宅購入の際にはぜひあまり流されずに冷静な目で検討したいものです。

浮いたお金で最新のインフィルを導入する事が出来る

 
骨組みであるスケルトンの事だけでなく、インフィル、つまり内装や間取りこれらをごっそり新しくすれば、新築物件と同等の性能に生まれ変わらせる事も出来るのが中古マンションの魅力です!
 

インフィルはライフサイクルの変化に応じて柔軟に変える事が出来るのです。
 

例えば我が家で言うと、今回はフローリングの貼り替えをしませんでしたが、今後いつでも貼り替える事ができます。
子供がもう少し大きくなり、傷が付く機会が減ったら貼り替える予定です。

もう少し歳を取ったら浴室をもう少し広めに取りたいですねー。脱衣室がかなり大きいので、子供が成長したら脱衣所はもっと小さくても良いかなと。

更にキッチンのカップボード、今は最低限しかないのでもう少し増設する予定です。

このように、ライフスタイルに応じて中身を変えていけるのは、中古マンションで購入費用を抑えたからこそできるメリットだと思っています

どんな人が近隣に住んでいるか事前に把握しやすい

 
新築マンション購入で後悔する一番の理由は、青田買いで近隣の居住者が全く分からず、ご近所におかしな人がいた又は合わない人がいたという事じゃないでしょうか。

ブログなんかをみると大体この事が書かれています。

その点中古は、ある程度読めるという点が一番の強みです。

うちのマンションはリタイア組も多く居住していまして、リタイア組が多いという事は富裕層とまでは行かなくても経済的ゆとりがある方が多いという事でもあるんですよね。一度購入した自宅を手離して今のマンションに買い替えて生活するなんて、生活に苦しい層には出来ない事です。

マンション全体の雰囲気がとても穏やかで平和なんです。

息子はちょうど最後の孫ぐらいの年齢なので、とても可愛がってもらえますし、数少ない幼児という事もあり大切にしてもらえます。

購入する際にある程度の雰囲気や住んでいる層がわかっていたため、安心して新しい生活をスタートする事が出来ました。

新築マンションだと一斉に入居しますよね。
蓋を開けてみないと隣近所がどんな人が分からないのはかなりのリスクです。

もしかしたら同じ世代で、同じ時期に妊娠出産し、同じ時期に子育てをし、共感して助け合えるような関係を築けるかも知れませんが、そうでない事も多々あるのです。

さいごに


 
築何年の物件が良いかは人それぞれです。

格安物件が良い方、将来売却した時の損がない方が良い方、まだ新しめの物件が良い方、それぞれに合った物件を探すことが一番だと思います。

マンションは買うなとか中古マンション買って後悔したスレ等も見掛けますが、失敗談は新築中古、築年数等関係なく出てくるものです。

そもそもマイホームは三戸目でようやく本当に希望が適えられると言う言葉があるほど!
 
 
中古物件は構造躯体を買う、こう考えるようになるとマンション選びが楽になりますよ!
 
 
満足の定義は人それぞれです。
買ってよかったと思える物件に巡り合えるよう願っています!

 

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